Escrow descentralizado para propiedades, conectado con bancos y registros

1. Resumen

Una transferencia de propiedad entre dos países falla siempre en el mismo punto: una de las partes tiene que dar el primer paso. El comprador paga antes de que se transfiera el título, o el vendedor firma antes de que llegue el dinero, y quien da el primer paso está confiando en un extraño, en un banco extranjero y en un sistema legal que no conoce.

Con Baqshi, nadie tiene que dar el primer paso. Los fondos del comprador y el título del vendedor se aportan a un mismo escrow. El escrow está radicado en Nueva Zelanda, bajo la ley de Nueva Zelanda, y es descentralizado en el sentido que importa: ninguna parte, Baqshi incluida, puede mover por su cuenta los fondos ni el título. La liberación ocurre una sola vez, para ambas partes, cuando se cumplen las condiciones acordadas y el título ha sido verificado en el registro del país de la propiedad. Si la transferencia no se completa, cada parte conserva lo que aportó.

Alrededor del escrow están las instituciones que ninguna transferencia puede evitar: el banco que mueve el dinero; el registro de la propiedad, única fuente fidedigna sobre el título; el abogado o notario que puede actuar ante ese registro; y los organismos de gobierno cuyo consentimiento exigen algunos países para que un extranjero pueda ser propietario. Este documento explica, en términos sencillos, cómo se conecta cada uno de ellos con el escrow.

2. El problema actual de las operaciones inmobiliarias transfronterizas

Una compra típica en el extranjero involucra a cinco partes que nunca se han visto y a tres sistemas que no se comunican entre sí:

• El comprador y el vendedor, en países distintos, y a cada uno se le aconseja protegerse del otro.
• Dos bancos, que mueven el dinero a través de una frontera mediante intermediarios, con comisiones, demoras y retenciones por cumplimiento normativo que ninguna de las partes controla.
• Un registro de la propiedad que deja constancia de quién es dueño de qué, en su propio idioma, a su propio ritmo y, a veces, en papel.
• Un abogado o notario local, que es la única persona que puede verificar el título y presentar la transferencia para su inscripción.
• Normas gubernamentales sobre la propiedad en manos de extranjeros, las autorizaciones, los impuestos y las divisas; cambian de un país a otro y con el tiempo.

La respuesta habitual es un escrow local o la cuenta de clientes de un abogado de la parte vendedora. Eso protege a la parte que eligió al abogado y le pide a la otra que confíe en él. Además, deja el dinero en el país que ofrece la protección más débil a un extranjero, que a menudo es el país que el comprador menos conoce.

El resultado es lento, caro y desigual. Hay operaciones que se caen porque una de las partes no quiere dar el primer paso. Otras se completan con una de las partes expuesta durante semanas. Y quienes quedan más expuestos son los que menos conocen el contexto local.

3. Escrow descentralizado para propiedades

Qué retiene el escrow

Dos cosas, de dos partes. Del comprador: los fondos de la compra, en su totalidad o según los hitos que fije el contrato. Del vendedor: un compromiso del título, es decir, los instrumentos de transferencia firmados y la confirmación del registro de que el vendedor tiene el título libre de gravámenes no declarados; todo ello queda en poder del abogado local y asentado en el escrow.

Qué significa aquí “descentralizado”

El escrow funciona sobre un libro mayor compartido con reglas escritas en él. De ello se derivan tres características, y son la razón por la que es mejor que una cuenta bancaria a nombre de alguien de confianza:

• Ninguna clave basta por sí sola. Una liberación requiere la autorización de más de una parte. Baqshi no puede mover los fondos por su cuenta, y tampoco pueden hacerlo el comprador, el vendedor ni el abogado.
• Reglas, no discrecionalidad. Las condiciones de liberación se escriben en el escrow cuando este se abre. Cumplirlas da lugar a la liberación; no cumplirlas dentro del plazo devuelve a cada parte lo que aportó. No hay ningún paso en el que una persona decida retener el dinero un poco más.
• Un solo registro, visible para todos sus participantes. Cada depósito, verificación, autorización y liberación se registra una sola vez y lo ven ambas partes y sus asesores. Operar a libro abierto no es una promesa; es como funciona el libro mayor.

Por qué Nueva Zelanda

El escrow se constituye y se mantiene en Nueva Zelanda, bajo la ley de Nueva Zelanda, con Baqshi como parte coordinadora. Así, el dinero espera en una jurisdicción a la que no pertenecen ni el comprador ni el vendedor, con un sistema legal estable, una sólida ejecución de los contratos y una posición clara sobre quién puede custodiar qué por cuenta de quién. Esa neutralidad es precisamente el objetivo: los fondos no están en el país del vendedor ni en el del comprador.

Liberación

La liberación es atómica. Los fondos van al vendedor y el título va al comprador en un solo paso autorizado, registrados juntos. No existe ningún estado en el que una de las partes haya cobrado y la otra no haya recibido el título. Si una condición no se cumple, o vence el plazo, el escrow se revierte de la misma manera: los fondos vuelven al comprador y el compromiso del título vuelve al vendedor, en un solo paso.

4. La conexión con los bancos

Los bancos mueven el dinero. No son el ancla de la confianza, y el escrow no necesita que lo sean. La conexión funciona en tres puntos:

Entrada de fondos

El comprador envía los fondos de la compra mediante una transferencia bancaria ordinaria a la cuenta receptora que el escrow designa para la operación. La estructura de la cuenta depende de las divisas y los países involucrados, y se establece en el contrato de escrow. Al llegar, el depósito se asienta en el libro mayor del escrow, y el vendedor lo ve como retenido, no como gastado. Baqshi concilia el registro bancario con el libro mayor antes de que el escrow marque los fondos como depositados.

Cumplimiento normativo a la entrada

Los controles de identidad y de origen de los fondos se realizan cuando entra el dinero, en la forma que exigen el banco receptor y el régimen contra el lavado de dinero de Nueva Zelanda. El comprador presenta esta información una sola vez, al escrow, en lugar de hacerlo una vez por cada intermediario. El vendedor acredita de la misma manera la titularidad y su identidad. El escrow no se abre hasta que ambas partes hayan superado los controles.

Salida de fondos

Al producirse la liberación, el escrow ordena el pago a la cuenta designada por el vendedor, en la divisa acordada, con el tipo de cambio fijado según el método que especifique el contrato. A la salida se hace la misma conciliación: el libro mayor registra la liberación, el banco confirma el pago y ambos registros se comparten con las partes.

Qué cambia para el comprador y el vendedor

Ninguna de las partes lleva dinero a través de una frontera, entrega efectivo a un extraño ni transfiere un anticipo a una cuenta extranjera que no pueda verificar. El banco del comprador ve una sola transferencia a un escrow en Nueva Zelanda. El banco del vendedor ve un solo pago entrante desde ese escrow. Los intermediarios que hay en medio son problema del escrow, no de ellos.

5. La conexión con los registros y el gobierno

El registro es la fuente fidedigna

Un registro de la propiedad (un catastro, una oficina de títulos, un registro de escrituras o su equivalente) es el único lugar donde la titularidad de una propiedad queda inscrita con efectos legales. Ningún libro mayor lo reemplaza, y el escrow no lo intenta. En cambio, el escrow está vinculado a él: el compromiso del título se hace a partir de una consulta registral, y la inscripción de la transferencia es la última condición antes de que se cierre el expediente.

Abogados y notarios

En casi todos los países, solo un abogado o notario local habilitado puede consultar el registro con valor legal, preparar los instrumentos de transferencia y presentar la transferencia para su inscripción. Baqshi contrata a uno en el país de la propiedad para cada operación. Su verificación del título y, más adelante, su confirmación de la inscripción se registran en el escrow como condiciones. El abogado o notario es parte en la autorización de la liberación, no un observador de ella.

Autorizaciones del gobierno y propiedad en manos de extranjeros

Muchos países restringen lo que un extranjero puede tener en propiedad, exigen una autorización antes de la compra o imponen un impuesto o un trámite de registro que alguien del país no tendría. Todo esto se determina en la etapa de evaluación, antes de que se mueva dinero alguno, y se escribe en el escrow como condiciones. Una autorización que no ha llegado es una condición que no se ha cumplido, y el escrow espera.

Dónde los registros son digitales y dónde no

Algunos registros son totalmente digitales y pueden confirmar una inscripción el mismo día; otros emiten documentos en papel y tardan semanas. El modelo no depende de que el registro sea moderno. Depende de que la confirmación del abogado quede registrada en el escrow, sea cual sea la forma en que el registro la haya emitido. Cuanto más rápido es el registro, más rápida es la liberación; cuanto más lento es el registro, más tiempo esperan ambas partes, siempre protegidas.

6. Una transferencia, paso a paso

7. Construir en lugar de comprar

Cuando las cifras favorecen la construcción, el escrow retiene un presupuesto de construcción en lugar de un precio de compra, y libera ese presupuesto una línea de costo a la vez: no en un solo paso, ni a una sola cuenta. Cada línea del presupuesto de obra indica el trabajo, el importe y la parte que lo realiza: el consultor, el contratista principal, un subcontratista, un carpintero. Cuando se cumple la condición de esa línea, el importe de esa línea va a esa parte y a nadie más. El dinero del carpintero no pasa por el contratista principal, y el dinero del ingeniero no espera en la cuenta del promotor.

Las condiciones son del mismo tipo que en una transferencia: una etapa certificada como terminada, una valoración de la obra ejecutada, partida por partida, una inspección municipal aprobada. El presupuesto de obra, las condiciones y cada liberación quedan registrados donde el cliente puede leerlos a medida que ocurren. Eso es lo que significa aquí “a libro abierto”: no un informe a posteriori, sino el mismo registro con el que opera el escrow.

Dos tecnologías de Nueva Zelanda, un solo modelo

Baqshi está desarrollando este modelo de construcción con dos tecnologías, ambas de Nueva Zelanda. QSME es la plataforma de construcción: elabora el presupuesto de obra, gestiona la licitación y el contrato, y controla cada línea de costo frente a lo que se ha certificado. BitRegalo es un protocolo para registros y pagos retenidos en contratos inteligentes públicos. Por su diseño, un pago retenido tiene tres resultados posibles y ningún otro: la parte que paga lo libera, la parte que lo recibe lo devuelve o, una vez vencido su plazo, vuelve a quien pagó. Nadie puede enviarlo a ningún otro lugar, ni siquiera BitRegalo, que no tiene los tokens en su poder. BitRegalo también declara que nadie, incluido el propio BitRegalo, puede editar ni eliminar después un registro escrito en sus contratos.

En conjunto, QSME establece qué se debe pagar, a quién y con qué condición, y el contrato inteligente de pago retenido lo custodia y lo libera. Ese es el modelo hacia el que trabaja Baqshi, con esos mismos contratos inteligentes de pago retenido como candidatos para el escrow de transferencia descrito en las secciones 3 a 6, donde las dos cosas retenidas son un precio de compra y un compromiso del título.

Situación actual, según declara BitRegalo en su propio sitio web en el momento de redactar este documento: sus contratos funcionan en redes de prueba públicas y privadas, y no han sido auditados de forma independiente. Los tokens de las redes de prueba no tienen valor. Ninguna obra ni transferencia depende de estos contratos inteligentes hasta que su contrato de escrow los designe, con la red y las partes con facultad de liberación establecidas por escrito.

Antes de optar siquiera por construir, Baqshi compara el costo del terreno y de la construcción con lo que vale la propiedad terminada en ese mercado, y hace lo mismo con una compra directa, para que el cliente decida sobre un margen que ya vio, no sobre una esperanza. Esa comparación es ilustrativa hasta que se evalúen el terreno y el mercado concretos.

8. Riesgos y salvaguardas

• Normas sobre la propiedad de extranjeros. Se determinan antes de que se abra el escrow y se incorporan como condiciones. Un comprador que no reúne los requisitos nunca llega a depositar fondos.
• Controles cambiarios y límites de transferencia. Se identifican en la evaluación; el contrato fija la divisa, el método del tipo de cambio y la ruta que siguen los fondos.
• Defectos del título y gravámenes no declarados. La consulta registral y la verificación del abogado son condiciones de liberación; un defecto es una condición incumplida, y el escrow espera o se revierte.
• Fraude y suplantación de identidad. Controles de identidad a ambas partes antes de que se abra el escrow; el abogado local verifica que la identidad del vendedor coincida con la del propietario inscrito.
• Vulneración de claves y cuentas. Ninguna clave mueve fondos por sí sola; la liberación requiere más de una autorización, y cada cambio de estado queda registrado y es visible.
• Demoras. Cada condición tiene un plazo, y la reversión es tan automática como la liberación. Esperar es seguro y, además, tiene un límite.
• Jurisdicción. El escrow está sujeto a la ley de Nueva Zelanda; la propiedad, a la ley de su país. El contrato establece qué ley rige cada aspecto, de modo que, si surge una controversia, ya está definido dónde se resuelve.

9. Qué es fijo y qué se elige en cada operación

El modelo anterior es el mismo para todas las operaciones: compromiso de ambas partes, verificación en el registro de la propiedad, liberación atómica, reversión con plazo y un solo registro compartido. Varias cosas se eligen para cada operación y se establecen en su contrato de escrow, y no aquí:

• La tecnología del libro mayor y las partes que tienen la facultad de liberación en esa operación.
• La estructura de la cuenta receptora, las divisas y el método de conversión.
• El abogado o notario local y el procedimiento registral que sigue.
• El presupuesto de obra, la condición de cada línea de costo y el contrato inteligente de pago retenido, en el caso de una obra.
• Las fechas límite y lo que se considera una condición incumplida.

Baqshi comunica cada uno de estos puntos a ambas partes antes de que se abra el escrow. Una operación nunca depende de un componente del que no se haya informado a las partes.

10. Glosario